續上期，我們繼續來瞭解英國策略土地投資。
SJ金融集團現階段開發的土地位於伯頌敦,地圖如右。其附近的交通網便利:
BAA的南漢普頓國際機場 - 7.7英里
新罕布什爾州南部海岸 - 1.5英里
漢布爾河遊艇俱樂部 - 1.1哩
南漢普頓市中心 – 3.6英里
伯頌敦火車站 - 1英里
在南非，土地開發的過程為：1. 分配（allocation）, 2. 城市規劃，3. 分割（sub-division）, 4. 價值提升（Value uplift,即裝設電纜線、水管及污水處理等設施），5. 開發（development）。開發商買了土地之後，必須完成第一至第四步驟,之後才能將土地賣給投資人,而後建房。但在英國,其程序並不相同,土地開發的過程為: 1. 分割, 2. 分配, 3. 價值提升, 4. 大綱規劃, 5. 開發。策略土地投資者負責完成前三階段,待土地價值提升後,再賣給開發商,由開發商完成最後兩階段。
SJ金融集團投資的途徑如下:
1. 尋找在英國有新的住房高需求之區域
2. 評估現有分配做為開發的區域
3. 鑑定具有滿足新的住房目標分配潛力的新地區
4. 在這些地區中確定策略要地，以促進其分配
5. 購買策略要地並分割土地,並確保每塊地皆有通道
6. 保留土地的20%至25%作為自行投資,並進行土地分配
7. 達成分配,從而提高土地價值
購買英國策略土地的步驟:
1. 諮詢SJ金融集團的資深顧問以了解可購買地塊。
2. 選擇您想要購買的地塊
3. 簽購買合同並給付百分之十定金
4. 提供所需文件, SJ金融集團會為您辦理金融情報中心法和完稅證明文件
5. 給付尾款以完成購買程序
6. 在投資期間沒有任何其他費用
7. 土地會註冊在您名下
讓我們轉移話題。過去兩個禮拜,南非各大醫療保險公司陸續公布其2011年福利和保費調整。我們將利用十月份解說主要保險公司的福利及保費調整內容,敬請期待。
2010年9月30日 星期四
2010年9月23日 星期四
168. 本月投資介紹 - 英國策略土地
自古以來，房地產被視為財富的象徵。許多國際都會區，諸如上海，香港，東京等，寸土寸金，房地產炙手可熱，即使在2008年金融危機之後，許多人仍青睞房地產。
有鑒於投資人喜愛房地產，以及南非人考慮海外投資以分散風險的考量，本公司與專精於英國土地投資的SJ金融集團合作，向投資人介紹英國土地投資方案。SJ金融集團位於Sandton杉騰辦公區，已有數年經營歷史，有跡可循，有投資大戶透過其購買了十多塊英國土地。英國是世界經濟強國之一，倫敦又是世界金融中心，移民潮不斷，都會區人口持續增長，住屋需求相對增加。根據官方數據，未來20年英國將需要三百二十萬的新房子。而英國政府的都市規劃部門早已為未來都市發展做規劃，訂定出將來開發的住宅區，學校，商業區等。建築商瞭解此一流程，因此在土地開發前早已買下土地，炒地皮。
而SJ金融集團獨特的投資方案，其專業團隊在英國評估、購買精華地段，分割後將土地賣給私人投資人。待時機成熟，SJ金融集團申請并完成土地變更手續，之後將土地賣給開發商，為投資人獲取利潤。
過去十年，英國土地已增值370%，遠超過英國股市同期報酬（56%）。
現在SJ金融集團所銷售的土地為位於倫敦西南Southampton（南漢普頓）旁的伯頌敦（Burseldon）,土地單位250平方米以上，起價19,000英鎊（約合南非幣21萬）。投資期為4至5年，投資期間沒有其他費用，例如地價稅。買方需簽購買合同（Offer to Purchase）並付10%定金。投資人可從南非或海外帳戶付款。若是從南非付款者須有國稅局完稅證明（tax clearance certificate）。之後土地註冊在買方名下，買方會收到土地所有權狀（title deed）。買方最多可有四人，也就是說可以最多四個人合買一塊土地。
利用英鎊現時的弱勢，南非幣現時的強勢，使投資人可以以較便宜的價格購買英國土地，將未來投資報酬最大化。
SJ金融集團可提供一對一說明，或小團體說明會，英文說明配搭中文翻譯。
有鑒於投資人喜愛房地產，以及南非人考慮海外投資以分散風險的考量，本公司與專精於英國土地投資的SJ金融集團合作，向投資人介紹英國土地投資方案。SJ金融集團位於Sandton杉騰辦公區，已有數年經營歷史，有跡可循，有投資大戶透過其購買了十多塊英國土地。英國是世界經濟強國之一，倫敦又是世界金融中心，移民潮不斷，都會區人口持續增長，住屋需求相對增加。根據官方數據，未來20年英國將需要三百二十萬的新房子。而英國政府的都市規劃部門早已為未來都市發展做規劃，訂定出將來開發的住宅區，學校，商業區等。建築商瞭解此一流程，因此在土地開發前早已買下土地，炒地皮。
而SJ金融集團獨特的投資方案，其專業團隊在英國評估、購買精華地段，分割後將土地賣給私人投資人。待時機成熟，SJ金融集團申請并完成土地變更手續，之後將土地賣給開發商，為投資人獲取利潤。
過去十年，英國土地已增值370%，遠超過英國股市同期報酬（56%）。
現在SJ金融集團所銷售的土地為位於倫敦西南Southampton（南漢普頓）旁的伯頌敦（Burseldon）,土地單位250平方米以上，起價19,000英鎊（約合南非幣21萬）。投資期為4至5年，投資期間沒有其他費用，例如地價稅。買方需簽購買合同（Offer to Purchase）並付10%定金。投資人可從南非或海外帳戶付款。若是從南非付款者須有國稅局完稅證明（tax clearance certificate）。之後土地註冊在買方名下，買方會收到土地所有權狀（title deed）。買方最多可有四人，也就是說可以最多四個人合買一塊土地。
利用英鎊現時的弱勢，南非幣現時的強勢，使投資人可以以較便宜的價格購買英國土地，將未來投資報酬最大化。
SJ金融集團可提供一對一說明，或小團體說明會，英文說明配搭中文翻譯。
2010年9月16日 星期四
167. MTN Zakhele BEE 投資方案
MTN於八月份底公布其根據南非黑人經濟振興法案而推出的投資方案,名為Zakhele,針對並鼓勵黑人投資人購買其股票。有興趣的投資人可在各個郵局領取詳細說明和申請表(prospectus)。
這項投資方案的開始日期為8月30日,申請截止日期為10月14日。總共提供黑人個人及團體購買股票數為8,090萬,每股R20。而每股的實際價值為R42.09。投資人最少須買100股,也就是R2,000。
此項投資方案由MTN Donation, Notional Vendor Finance及BIC Pref Shares三方提供所需資金和融資,使投資人能以非常折扣價買到MTN Zakhele股票。然而,投資人必須持股三年(minimum investment period), 第四年至第六年可以將股票賣給符合BEE條件的投資人, 六年之後則可將股票賣給任何人。
MTN Zakhele股票與MTN正常股票換算比例為100比93.1519。MTN在8月13日的實際股價為R116.50。若我們假設MTN Zhakele股票投資人持股六年, MTN Zhakele在六年內將債務還清,而MTN正常股票價格增長如下,那麼投資人的報酬率將為:
由上表可知,MTN Zakhele利用財務槓桿原理使投資人可享有相當吸引人的報酬率。不過,此投資方案如其他股票投資,是有風險的,若MTN經營不良而倒閉,那麼投資人的錢也就付諸流水。
最讓華人投資者關注的是黑人的定義為何,此定義將決定華人是否可以申購此股票。根據說明,黑人(Black People)定義為黑人, 雜色人, 印度人及中國人(Chinese)之自然人(natural persons), 而且符合以下三種條件之一: 一. 透過出生或血緣而為南非公民; 二. 在1994年4月27日以前入籍歸化為南非公民(naturalisation); 三. 本可在1994年4月27日以前入籍歸化為南非公民,但因種族隔離政策而在1994年4月27日以後才入籍南非公民。
未成年人也可申購股票,但需家長或法定監護人協助辦理。
這項投資方案的開始日期為8月30日,申請截止日期為10月14日。總共提供黑人個人及團體購買股票數為8,090萬,每股R20。而每股的實際價值為R42.09。投資人最少須買100股,也就是R2,000。
此項投資方案由MTN Donation, Notional Vendor Finance及BIC Pref Shares三方提供所需資金和融資,使投資人能以非常折扣價買到MTN Zakhele股票。然而,投資人必須持股三年(minimum investment period), 第四年至第六年可以將股票賣給符合BEE條件的投資人, 六年之後則可將股票賣給任何人。
MTN Zakhele股票與MTN正常股票換算比例為100比93.1519。MTN在8月13日的實際股價為R116.50。若我們假設MTN Zhakele股票投資人持股六年, MTN Zhakele在六年內將債務還清,而MTN正常股票價格增長如下,那麼投資人的報酬率將為:
最讓華人投資者關注的是黑人的定義為何,此定義將決定華人是否可以申購此股票。根據說明,黑人(Black People)定義為黑人, 雜色人, 印度人及中國人(Chinese)之自然人(natural persons), 而且符合以下三種條件之一: 一. 透過出生或血緣而為南非公民; 二. 在1994年4月27日以前入籍歸化為南非公民(naturalisation); 三. 本可在1994年4月27日以前入籍歸化為南非公民,但因種族隔離政策而在1994年4月27日以後才入籍南非公民。
未成年人也可申購股票,但需家長或法定監護人協助辦理。
2010年9月9日 星期四
166. 成功房屋貸款（二）
上一期我們說明了房屋貸款所需文件，今天我們針對辦理房貸時華人較常碰到的困難來說明辦理房貸應注意事項。
1. 銀行會根據貸款人收入及個人財務狀況而給予貸款金額。讀者可以把你的月收入乘以30%或0.3，再除以現行標準貸款利率（prime interest rate,現在是10%），這差不多是你房貸可貸到的最高金額。例如平均月收入為R20,000，那麼房貸最高金額為20,000*30%/10% = R600,000。換句話說，若你想要貸R600,000,那麼你的平均收入必須達到R20,000。
若是夫妻一起申請貸款，可以把夫妻雙方收入加總計算。例如夫妻雙方收入各R20,000,則總收入為R20,000+R20,000=R40,000, 那麼房貸最高金額為 40,000*30%/10% = R1,200,000。
2. 自聘與打工：自聘者（self-employed）需提供公司財務報表，常常也需要提供公司銀行對帳單，但許多華人沒有正規做財務報表，或財務報表顯示公司收入少，這會使房屋貸款申請受阻。筆者建議開公司的老闆們，找好的會計師，平常就把帳及財務報表給做好，而且定時申報所得稅，這樣要貸款時就能順利申請。
相比之下，銀行對打工領薪水的貸款人文件要求較簡單，收入證明只需薪資單或個人所得稅申報表（IT34表格）。不過，大部份在中小企業工作的人也沒有從公司拿到每月正式薪資單，這時就需要公司出一份所得證明。
3. 銀行帳戶必須顯示你的收入。許多華人收入達到貸款標準，但仍無法貸款，因為他們不把收入定時存到銀行帳戶。銀行只從銀行帳戶上進賬金額來確認貸款人收入。若銀行對帳單顯示存入金額少，或存款不定時，一個月有存，兩個月沒存，銀行會認為貸款人收入不夠，或收入很不穩定，因此拒絕貸款。
還有，絕大部份人存錢沒填Reference欄，因此在銀行對帳單顯示存款為CASH(現金)，而非SALARY(薪水)。這也會讓銀行認為你沒有固定薪水收入。
筆者建議有購房打算，且要申請房貸的讀者，先把你的銀行帳做好三至六個月，每月底固定把固定金额存進銀行帳戶，而且存錢時在存款單的Reference欄註明SALARY。
4. 先辦好個人稅號。税法及金融情報中心法對這方面的要求越來越嚴格，個人貸款人應事先辦好個人稅號，並按時申報所得稅，以免買房或申請房貸時受阻。
5. 若收入不夠，可請第三方擔保。第三方必須提供身份證明，收入證明，並且在貸款合約上簽字作擔保人。
6. 上黑名單。這裡指的是欠錢不還，被債權人告上信用評估局（credit bureau）,信用記錄上有了污點。不良的信用記錄會攔阻房貸申請，這時貸款人須先償還債務，讓債權人取消不良信用記錄，之後才能順利申請房貸。
本公司有提供房屋貸款業務，若有此方面需要的讀者可以與我們聯繫諮詢。
1. 銀行會根據貸款人收入及個人財務狀況而給予貸款金額。讀者可以把你的月收入乘以30%或0.3，再除以現行標準貸款利率（prime interest rate,現在是10%），這差不多是你房貸可貸到的最高金額。例如平均月收入為R20,000，那麼房貸最高金額為20,000*30%/10% = R600,000。換句話說，若你想要貸R600,000,那麼你的平均收入必須達到R20,000。
若是夫妻一起申請貸款，可以把夫妻雙方收入加總計算。例如夫妻雙方收入各R20,000,則總收入為R20,000+R20,000=R40,000, 那麼房貸最高金額為 40,000*30%/10% = R1,200,000。
2. 自聘與打工：自聘者（self-employed）需提供公司財務報表，常常也需要提供公司銀行對帳單，但許多華人沒有正規做財務報表，或財務報表顯示公司收入少，這會使房屋貸款申請受阻。筆者建議開公司的老闆們，找好的會計師，平常就把帳及財務報表給做好，而且定時申報所得稅，這樣要貸款時就能順利申請。
相比之下，銀行對打工領薪水的貸款人文件要求較簡單，收入證明只需薪資單或個人所得稅申報表（IT34表格）。不過，大部份在中小企業工作的人也沒有從公司拿到每月正式薪資單，這時就需要公司出一份所得證明。
3. 銀行帳戶必須顯示你的收入。許多華人收入達到貸款標準，但仍無法貸款，因為他們不把收入定時存到銀行帳戶。銀行只從銀行帳戶上進賬金額來確認貸款人收入。若銀行對帳單顯示存入金額少，或存款不定時，一個月有存，兩個月沒存，銀行會認為貸款人收入不夠，或收入很不穩定，因此拒絕貸款。
還有，絕大部份人存錢沒填Reference欄，因此在銀行對帳單顯示存款為CASH(現金)，而非SALARY(薪水)。這也會讓銀行認為你沒有固定薪水收入。
筆者建議有購房打算，且要申請房貸的讀者，先把你的銀行帳做好三至六個月，每月底固定把固定金额存進銀行帳戶，而且存錢時在存款單的Reference欄註明SALARY。
4. 先辦好個人稅號。税法及金融情報中心法對這方面的要求越來越嚴格，個人貸款人應事先辦好個人稅號，並按時申報所得稅，以免買房或申請房貸時受阻。
5. 若收入不夠，可請第三方擔保。第三方必須提供身份證明，收入證明，並且在貸款合約上簽字作擔保人。
6. 上黑名單。這裡指的是欠錢不還，被債權人告上信用評估局（credit bureau）,信用記錄上有了污點。不良的信用記錄會攔阻房貸申請，這時貸款人須先償還債務，讓債權人取消不良信用記錄，之後才能順利申請房貸。
本公司有提供房屋貸款業務，若有此方面需要的讀者可以與我們聯繫諮詢。
2010年9月2日 星期四
165. 房屋貸款所需文件
9月1日南非正式進入春天,在此祝所有讀者”春節”快樂, Happy Spring Day!
首先提醒讀者們南非國稅局個人所得稅申報季節已於7月1日開始，11月26日以前須申報個人所得稅。若有個人所得稅註冊及申報疑問或需此方面服務的讀者可聯繫本公司陳會計師。
房地產自古以來被視為財富的象徵。在南非做生意、打工的華人辛勤工作，努力存錢以買車、買房。大部份的人買房子需要向銀行貸款。我們將用兩期的篇幅向讀者說明如何能成功辦好房貸。
房屋貸款，根據貸款人的類別而有以下所需文件，貸款人應先確保有以下文件，才能順利辦理貸款：
根據金融情報中心法要求，貸款人需提供所得稅號及住址證明
自然人（南非居民， RSA Resident）
1.買房合約副本
2．工资单 （若是賺取傭金者，需提供至少六個月的薪資單以計算月平均收入）
3.三個月的銀行對帳單（不得用網上帳單）
4．身份證複印件
5.若婚姻為財產共有制，需提供配偶的身份證，薪資單及三個月的銀行對帳單
6. 若婚姻為財產分開制（ante-nuptial contract，或簡為ANC）,需要婚姻合同的第一頁和證明
7. 個人的資產負債表
自然人（自聘）
1.買房合約副本
2. 公司的財務報表或審計師證明收入的信
3.三個月的銀行對帳單（不得用網上帳單）
4．身份證複印件
5.若婚姻為財產共有制，需提供配偶的身份證，薪資單及三個月的銀行對帳單
6. 若婚姻為財產分開制（ante-nuptial contract，或簡為ANC）,需要婚姻合同的第一頁和證明
7. 個人的資產負債表
短暂居留/工作證Temporary Resident/Non-Resident
1. 護照複印件
2. 簽證複印件
3. 自備款資金來源（若買方為居住在南非境外的外國人，需自備買價50%款項）
4. 銀行對帳單
5. 薪資單/薪水證明信函
公司（CC）
1. CK1公司創立註冊文件
2. CK2公司內容更改文件
3. 公司對購買房產決議（copy of resolution）
4. 審計過的財務報表
5. 公司所有成員（member）的身份證複印件
私人公司或有限公司（PTY or LTD）
公司組織章程(Copy of memorandum and articles of association)
公司成立文件（Certificate of incorporation）
公司開始營業證明（Copy of certificate to commence business）
公司名字更改證明（Copy of certificate of name change）
所有股東的身份證
信託Trusts
信託章程
授權書信
身份證複印件
信託的三個月銀行對帳單
首先提醒讀者們南非國稅局個人所得稅申報季節已於7月1日開始，11月26日以前須申報個人所得稅。若有個人所得稅註冊及申報疑問或需此方面服務的讀者可聯繫本公司陳會計師。
房地產自古以來被視為財富的象徵。在南非做生意、打工的華人辛勤工作，努力存錢以買車、買房。大部份的人買房子需要向銀行貸款。我們將用兩期的篇幅向讀者說明如何能成功辦好房貸。
房屋貸款，根據貸款人的類別而有以下所需文件，貸款人應先確保有以下文件，才能順利辦理貸款：
根據金融情報中心法要求，貸款人需提供所得稅號及住址證明
自然人（南非居民， RSA Resident）
1.買房合約副本
2．工资单 （若是賺取傭金者，需提供至少六個月的薪資單以計算月平均收入）
3.三個月的銀行對帳單（不得用網上帳單）
4．身份證複印件
5.若婚姻為財產共有制，需提供配偶的身份證，薪資單及三個月的銀行對帳單
6. 若婚姻為財產分開制（ante-nuptial contract，或簡為ANC）,需要婚姻合同的第一頁和證明
7. 個人的資產負債表
自然人（自聘）
1.買房合約副本
2. 公司的財務報表或審計師證明收入的信
3.三個月的銀行對帳單（不得用網上帳單）
4．身份證複印件
5.若婚姻為財產共有制，需提供配偶的身份證，薪資單及三個月的銀行對帳單
6. 若婚姻為財產分開制（ante-nuptial contract，或簡為ANC）,需要婚姻合同的第一頁和證明
7. 個人的資產負債表
短暂居留/工作證Temporary Resident/Non-Resident
1. 護照複印件
2. 簽證複印件
3. 自備款資金來源（若買方為居住在南非境外的外國人，需自備買價50%款項）
4. 銀行對帳單
5. 薪資單/薪水證明信函
公司（CC）
1. CK1公司創立註冊文件
2. CK2公司內容更改文件
3. 公司對購買房產決議（copy of resolution）
4. 審計過的財務報表
5. 公司所有成員（member）的身份證複印件
私人公司或有限公司（PTY or LTD）
公司組織章程(Copy of memorandum and articles of association)
公司成立文件（Certificate of incorporation）
公司開始營業證明（Copy of certificate to commence business）
公司名字更改證明（Copy of certificate of name change）
所有股東的身份證
信託Trusts
信託章程
授權書信
身份證複印件
信託的三個月銀行對帳單
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