334. Discovery推出限時全球房地產投資產品 2014.11.13

Discovery限時推出了新投資產品，Discovery Global Property+ ，此產品讓投資人獲得歐美上市房地產指數報酬。細節如下：

最低投資額：R100,000 (十萬)。若投資30萬以上享有至少7.5%初始紅利。

期限：五年期

投資開始日：2014年12月19日。若在此日之前投資金額到賬，則累計利息直到投資開始日
 

投資截止日期：2014年12月10日；投資金額必須在12月12日營業時間結束之前存進Discovery投資帳戶。

追蹤指數：50%美國iShares房地產證交所交易基金及50%歐洲已開發市場指數

一．若五年後指數為正報酬，則投資人獲得雙倍回報（扣除資本利得稅之前）。

二．若五年後指數下跌介於0%和50%，則客戶拿回本金（本金保證）。

三．若五年後指數下跌超過50%，則客戶得到實際負報酬（虧損）。

匯率保障：此投資規避南非幣匯率風險，實際報酬率不受南非幣升貶值影響。

投資產品提供者：美林國際（Merril Lynch International）。擔保者：美國銀行（Bank of America）。若此銀行信用出問題，例如破產，則會影響此產品的報酬，可能會造成本金損失。

德博建議：

根據過去統計數據，以下情況發生的機率為：

一．若五年後指數為正報酬，則投資人獲得雙倍回報（扣除資本利得稅之前）- 85%

二．若五年後指數下跌介於0%和50%，則客戶拿回本金（本金保證）。- 14%

三．若五年後指數下跌超過50%，則客戶得到實際負報酬（虧損）。- 1%

假設一

全球房地產組合漲80%，屆時客戶所得回報為160%。

假設二

 

全球房地產組合跌20%。客戶所得回報為0%（保本）。

假設三

全球房地產組合跌60%。屆時客戶所得回報為負60%,即本金虧損。

此產品適合能承擔以上所說明風險的客戶。

建議投資金額：R300,000至R1,000,000

328.如何投資海外資產 2014.10.02

上一期我們說明為何居住在南非的華人應考慮海外投資。這一起我們說明如何投資海外資產。投資海外資產可以有以下管道：

 

1. 投資以南非幣計價海外基金

這是一種便捷的方式。投資人用南非幣投資海外基金，將南非幣交給投資管理公司，投資管理公司用其本身資產互換額度投資海外資產，為投資人獲利。投資人無須自己換匯。客戶可以找理財規劃師或銀行投資，最低投資額20,000蘭特。

2. 投資追蹤海外股市指數的證交所交易基金

這也是一種便捷的方式。有一些證交所交易基金在南非交所上市，其投資標的物為國際一級股市指數，例如美國標普500指數，日本指數，歐洲50指數，英國指數，MSCI世界指數。指數漲了，投資人就賺錢。指數下滑了，投資人就賠錢。德意志銀行在南非股市有提供db x-trackers海外股市指數基金。客戶可以找理財規劃師或開個證券交易帳戶，最低投資額20,000蘭特。

3. 投資以外幣計價海外基金

這種管道相對來說手續較複雜。投資人要用自己每年海外投資額度，把南非幣兌換成外幣，再把外幣交給投資管理公司投資海外資產。客戶可以找理財規劃師，最低投資額10,000美元。

4. 投資海外房地產

這種管道相對來說手續較複雜。投資人要用自己每年海外投資額度，把南非幣兌換成外幣，再用外幣投資海外資產。投資人可以在南非找專門做海外房地產的房屋仲介，或是直接到所想要投資房地產的國家考察，尋找投資標的物。客戶應考慮在海外投資房地產的管理及投資成本（地價稅，管理費及其他費用），和未來增值空間，以評估合不合算。最低投資額200萬蘭特，通常有某些配套房屋貸款服務。

5. 投資海外股票。

這種管道相對來說手續較複雜。投資人要用自己每年海外投資額度，把南非幣兌換成外幣，設立海外證券交易帳戶，把外幣存進此帳戶，之後分析並決定所要投資股票。現在南非標准銀行有提供購買海外股市股票服務，方便了在南非的投資人。最低投資額10,000美元。

南非的外匯管制規定

根據南非儲備銀行的外匯管制規定，南非人民每人一年可投資海外資產上限400萬蘭特。若100萬以下不需提供個人完稅證明（tax clearance certificate）,若超過100萬的投資額則需提供個人完稅證明。若投資金額超過400萬，那麼可以用以上方法一或方法二投資海外資產。海外人士投資則不受此限。

房地產買賣需所得稅號

南非政府上個月通過一項新的法律。房地產買賣，買方及賣方必須要有南非稅務局(SARS)的稅務編號。若是買方或賣方虧欠南非稅務局稅金，南非稅務局將從交易款中扣除。

Waterfall Estate豪登省高級住宅區

Waterfall Country Estate是位於豪登省Midrand/Kyalami地區的高級住宅社區，居約堡和比陀中間。有自己的私立學校，私立醫院，環境良好。是一個Eco estate，有大片綠地，自行車及人行步道。並有高級保安。有一些南非政商名流已入住此區。網站為http://www.century.co.za/waterfallcountryestate/index.html。若有意進一步了解此房地產投資良機者可以聯繫Musi,電話082-806-1735。

169. 本月投資介紹(二) - 英國策略土地

續上期，我們繼續來瞭解英國策略土地投資。

SJ金融集團現階段開發的土地位於伯頌敦,地圖如右。其附近的交通網便利:

BAA的南漢普頓國際機場 - 7.7英里

新罕布什爾州南部海岸 - 1.5英里

漢布爾河遊艇俱樂部 - 1.1哩

南漢普頓市中心 – 3.6英里

伯頌敦火車站 - 1英里

在南非，土地開發的過程為：1. 分配（allocation）, 2. 城市規劃，3. 分割（sub-division）, 4. 價值提升（Value uplift,即裝設電纜線、水管及污水處理等設施），5. 開發（development）。開發商買了土地之後，必須完成第一至第四步驟,之後才能將土地賣給投資人,而後建房。但在英國,其程序並不相同,土地開發的過程為: 1. 分割, 2. 分配, 3. 價值提升, 4. 大綱規劃, 5. 開發。策略土地投資者負責完成前三階段,待土地價值提升後,再賣給開發商,由開發商完成最後兩階段。

SJ金融集團投資的途徑如下:

1. 尋找在英國有新的住房高需求之區域

2. 評估現有分配做為開發的區域

3. 鑑定具有滿足新的住房目標分配潛力的新地區

4. 在這些地區中確定策略要地，以促進其分配

5. 購買策略要地並分割土地,並確保每塊地皆有通道

6. 保留土地的20%至25%作為自行投資,並進行土地分配

7. 達成分配,從而提高土地價值

購買英國策略土地的步驟:

1. 諮詢SJ金融集團的資深顧問以了解可購買地塊。

2. 選擇您想要購買的地塊

3. 簽購買合同並給付百分之十定金

4. 提供所需文件, SJ金融集團會為您辦理金融情報中心法和完稅證明文件

5. 給付尾款以完成購買程序

6. 在投資期間沒有任何其他費用

7. 土地會註冊在您名下

讓我們轉移話題。過去兩個禮拜,南非各大醫療保險公司陸續公布其2011年福利和保費調整。我們將利用十月份解說主要保險公司的福利及保費調整內容,敬請期待。

168. 本月投資介紹 - 英國策略土地

自古以來，房地產被視為財富的象徵。許多國際都會區，諸如上海，香港，東京等，寸土寸金，房地產炙手可熱，即使在2008年金融危機之後，許多人仍青睞房地產。

有鑒於投資人喜愛房地產，以及南非人考慮海外投資以分散風險的考量，本公司與專精於英國土地投資的SJ金融集團合作，向投資人介紹英國土地投資方案。SJ金融集團位於Sandton杉騰辦公區，已有數年經營歷史，有跡可循，有投資大戶透過其購買了十多塊英國土地。英國是世界經濟強國之一，倫敦又是世界金融中心，移民潮不斷，都會區人口持續增長，住屋需求相對增加。根據官方數據，未來20年英國將需要三百二十萬的新房子。而英國政府的都市規劃部門早已為未來都市發展做規劃，訂定出將來開發的住宅區，學校，商業區等。建築商瞭解此一流程，因此在土地開發前早已買下土地，炒地皮。

而SJ金融集團獨特的投資方案，其專業團隊在英國評估、購買精華地段，分割後將土地賣給私人投資人。待時機成熟，SJ金融集團申請并完成土地變更手續，之後將土地賣給開發商，為投資人獲取利潤。

過去十年，英國土地已增值370%，遠超過英國股市同期報酬（56%）。

現在SJ金融集團所銷售的土地為位於倫敦西南Southampton（南漢普頓）旁的伯頌敦（Burseldon）,土地單位250平方米以上，起價19,000英鎊（約合南非幣21萬）。投資期為4至5年，投資期間沒有其他費用，例如地價稅。買方需簽購買合同（Offer to Purchase）並付10%定金。投資人可從南非或海外帳戶付款。若是從南非付款者須有國稅局完稅證明（tax clearance certificate）。之後土地註冊在買方名下，買方會收到土地所有權狀（title deed）。買方最多可有四人，也就是說可以最多四個人合買一塊土地。

利用英鎊現時的弱勢，南非幣現時的強勢，使投資人可以以較便宜的價格購買英國土地，將未來投資報酬最大化。

SJ金融集團可提供一對一說明，或小團體說明會，英文說明配搭中文翻譯。

146. 本月基金介紹 –Stonevest Private Property Fund

今天我們要介紹房地產基金。2003年至2007年,南非房地產因經濟成長及低利率兩因素,刺激房地產價格急遽上揚。2008年至今,因全球金融海嘯及經濟衰退影響,房地產價格下跌,市場低迷。不過現在已出現復甦的跡象。以長期來說,房地產與股票是兩種抗通膨的投資工具,投資人在其投資組合中應有部分佈局於房地產。

房地產基金的特色是房地產投資公司匯集投資人的錢,購買及管理房地產,坐收租金,為投資人賺錢。與直接投資房地產(direct property investment)比較,房地產基金有以下優點:

1. 最低投資門檻低: 通常購買房地產需付頭期款,少則10%,多則可達50%。而商業房地產價格較住家房地產高數倍,大部分的人望之莫及。然而房地產基金讓投資人以幾萬元,甚至每月幾百元購買基金,即能輕輕鬆鬆擠身投資商業房地產行列。

2. 專業人士管理: 房地產投資公司由房地產投資業界資深人士操盤,經驗豐富,了解市場動向及遊戲規則,穩健經營,趨利避險。你不用置身房地產市場學習功課,吸取教訓,也無需煩惱尋找房客,收取租金等問題;猶如有個人房地產投資顧問,藉力使力,讓你能輕輕鬆鬆投資房地產獲利。

3. 流動性佳: 買賣房地產的流程從三個月到一年不等。有的業主想賣掉商業房地產,卻是有價無市,乏人問津,無法脫手。相比之下,房地產基金流動性高,只要根據基金公司的規定賣掉基金,幾天之後錢就會進到投資人的銀行帳戶。

4. 買賣費用低: 買賣房地產有房屋仲介的佣金(5%到7.5%),律師費用及過戶稅(最高達8%),而大部分房地產基金買入時手續費最高3%,賣出時0%費用。

以下我們介紹Stonevest私有房地產基金。Stonevest私有房地產基金成立於2008年,目的為提供投資人擁有商業房地產的好處,即得到穩定的高收益租金,還有與通貨膨脹同步的房地產增值(capital growth)。此房地產基金現在擁有以下商業房地產:


 
最低投資額 R25,000。投資人可選擇給付利率從0%到11%,利息每月1日給付。若投資人選擇給付利率高於基金實際所得利率,會使持有基金單位數略減低。若投資人選擇給付利率低於基金實際所得利率,會使持有基金單位數增加。


此基金的建議投資期為5至7年。基金報酬基準為ABSA Money Market加3%,流動性高,投資於不同地區的房地產以分散風險。維持良好公司管理制度。投資有7天冷卻期(cooling off period),每季會寄給所有投資人帳單。

此基金適合接近退休或已退休人士,想要投資商業房地產人士, 以及保守、需要高流動性、高利息的投資人。

Stonevest私有房地產基金的網站為http://www.stonevest.com/